Выселение

В настоящей статье я хочу затронуть, на первый взгляд, совсем небольшую тему, тему – выселения из помещений.

Имея огромную судебную практику по указанному вопросу и погружаясь с годами все глубже и глубже в ее изучение, прихожу к выводу, что все не так однозначно, как кажется на первый взгляд, и то, что здесь как нельзя лучше проявляется давняя проблема системы континентального права, а именно баланса сил норм закона и судебных прецедентов.

Сегодня речь пойдет пока только о самом понятии выселения, и я попытаюсь ответить на вопрос, что же такое – выселение на самом деле и как реально оно происходит.

В ст. 40 Конституции Российской Федерации закреплено, что каждый имеет право на жилище, которое неприкосновенно, и никто не может быть произвольно его лишен.

Данное конституционное положение имеет свое закрепление в ст. 3 Жилищного кодекса РФ, в соответствии с которым никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования им иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренном ЖК и другими федеральными законами.

В рассмотрении гражданских дел о выселении обязательное участие должен принимать прокурор, чем я и занимался на протяжении 7 лет в одном из районных судов города Москвы.

В соответствии с ч. 3 ст. 45 Гражданского процессуального кодекса РФ прокурор вступает в процесс и дает заключение в том числе по делам о выселении. Давая заключение, он должен квалифицировать спорное правоотношение, указать закон, подлежащий применению, определить юридически значимые обстоятельства, необходимые для вынесения судом законного и обоснованного решения по делу, проанализировать доказательства, представленные сторонами, с позиции их достаточности, относимости и допустимости.

Прокурор, вступающий в процесс для дачи заключения, должен способствовать суду в установлении юридически значимых обстоятельств с целью вынесения последним законного и обоснованного решения по делу.

Нередко даже профессиональные юристы смешивают такие понятия, как: выселение; освобождение нежилого помещения; прекращение жилищных правоотношений; признание утратившим право пользования; признание не приобретшим право пользования; признание прекратившим право пользования; признание актов, порождающих права на жилье, недействительными; расторжение договора найма; снятие с регистрационного, их причинно-следственные понятия и правовые последствия. Попробуем расставить все точки на И.

По моему мнению, выселение с юридической стороны вопроса — это всегда «следствие» или «последствие» (как удобнее) прекращения Ваших прав (в основном конечно жилищных и имущественных), т.е. выселение является следствием/последствием и всегда будет означать прекращение материально-правового спора, по существу. Само по себе выселение уже не порождает и не может породить никаких правовых последствий по отношении к такому спору и является финалом в цепи юридических событий.

Что же касается выселения в реальном его понимании, то это, согласно ФЗ «Об исполнительном производстве» в том числе освобождение нежилого помещения (об обязании должника освободить нежилое помещение) и включает в себя освобождение помещения, указанного в исполнительном документе, от должника, его имущества, домашних животных и запрещение должнику пользоваться освобожденным помещением.

При этом не совсем понятно отделение животных от иного имущества, поскольку действующее законодательство об имуществе (в частности, о вещах и имущественных правах на эти вещи) распространяется и на животных (ст. 137 ГК).

Таким образом выселение — это всегда действие, либо по физическому освобождению помещения от должника, как физического лица, либо освобождение помещение от его имущества и животных, либо и то, и другое. Вот в этом и кроется основной нюанс. Например, в случае, если в Вашей квартире, которая досталась Вам по договору купли-продажа зарегистрирован, но не проживает какой-либо гражданин, но в квартире хранятся его личные вещи и Вам нужно их оттуда убрать по закону – необходимо заявлять требования о выселении.

Порядок действий судебного пристава-исполнителя при реализации требований о выселении должника, освобождении от должника нежилого помещения следующий:
1) после возбуждения исполнительного производства должнику предоставляется срок (если срок установлен приставом, то пять дней с момента получения должником копии постановления о возбуждении исполнительного производства) на добровольное исполнение;
2) после истечения указанного срока судебный пристав-исполнитель проверяет факт исполнения, а в случае неисполнения выносит постановление о взыскании с должника исполнительского сбора и предоставляет новый срок на исполнение, одновременно с установлением нового срока на исполнение судебный пристав-исполнитель предупреждает должника о том, что по истечении указанного срока выселение будет производиться принудительно без дополнительного извещения об этом должника.

При этом повторный срок на исполнение может превышать пять дней, составляющих срок на добровольное исполнение. При неисполнении должником требований исполнительного документа после истечения повторного срока на исполнение судебный пристав-исполнитель не составляет в отношении должника протокол об административном правонарушении, а самостоятельно организует исполнение, не предупреждая должника дополнительно.

Принудительное исполнение, направленное на фактическое освобождение помещения, и соответствующего имущества, осуществляется с обязательным участием понятых, в случае необходимости к оказанию содействия могут привлекаться органы внутренних дел. Действия по выселению (освобождению нежилого помещения) направлены на изменение правового статуса должника, вместе с тем сама процедура выселения (освобождения нежилого помещения) может быть проведена без участия должника, также от имени должника в исполнительном производстве может участвовать его представитель. Иными словами, выселить можно только лицо, которое указано в исполнительном документе в качестве должника. Вместе с тем ничто не препятствует должнику привлечь к совершению отдельных исполнительных действий субъекта, представляющего его интересы. Кроме того, при выселении судебному приставу-исполнителю надлежит устанавливать личность каждого гражданина, находящегося в данном помещении, поскольку выселение и освобождение иных объектов недвижимости может производиться только в отношении граждан, указанных в исполнительном документе.

При необходимости судебный пристав-исполнитель вправе привлекать для оказания содействия исполнению специалистов: например, в случае, если помещение подлежит освобождению от животных должника (собак), необходимо участие специалиста-кинолога. Не исключается привлечение и специалистов других отраслей для обеспечения исполнения судебного акта.

Непосредственное выселение должника, освобождение нежилого помещения происходит с составлением акта о выселении (освобождении нежилого помещения) и описи имущества. В случае необходимости имущество должника, от которого освобождено спорное помещение, должно быть помещено на хранение. Закон об исполнительном производстве не устанавливает особый порядок хранения такого имущества. В этом случае могут действовать правила ст. 86 этого Закона. Расходы по хранению вещей, принадлежащих должнику, относятся к расходам по совершению исполнительных действий и подлежат возмещению за счет должника (Приложение N 6 к Приказу ФССП России от 11 июля 2012 г. N 318 «Об утверждении примерных форм процессуальных документов, применяемых должностными лицами Федеральной службы судебных приставов в процессе исполнительного производства»).

Закон об исполнительном производстве не содержит правил описи имущества как отдельного исполнительного действия при исполнении такого рода исполнительных документов. Законом установлены только правила описи того имущества, которое впоследствии может быть реализовано в рамках процедуры ареста (ст. 80). Безусловно, при исполнении требования о выселении пристав не вправе арестовывать имущество, принадлежащее должнику, поскольку реализация прав взыскателя не состоит в получении суммы долга. Более того, в процессе исполнения исполнительного документа о выселении и других указанных требований непосредственной реализации имущества должника может и не произойти (в случае, если должник явится за принадлежащими ему вещами в течение срока хранения и оплатит произведенные на меры принудительного исполнения расходы). В такой ситуации могут возникнуть вопросы, как поступить судебному приставу-исполнителю, если, например, обязанная по исполнительному документу сторона не согласна с оценкой, произведенной приставом, или если помещение должно быть освобождено от дорогостоящих вещей должника. Поэтому положения статьи 85 Закона об исполнительном производстве, в частности, правила привлечения оценщика, должны распространять свое действие и на указанные случаи. Кроме того, необходимость руководствоваться указанным предписанием может быть обоснована также и тем, что в случае если должник не заберет принадлежащее ему имущество, по истечении срока хранения оно подлежит реализации на общих основаниях, установленных Законом об исполнительном производстве.

Срок хранения имущества, принадлежащего должнику, составляет два месяца. По истечении установленного срока хранимое имущество, не истребованное должником, реализуется согласно правилам, установленным Законом об исполнительном производстве. Данная санкция понимается в литературе как «ответственность в виде иных неблагоприятных последствий». При этом пристав обязан уведомить должника об истечении срока. Возникает вопрос, в течение какого периода после предупреждения должника об истечении срока хранения имущества — это имущество должно быть передано на реализацию, или возможно предоставление должнику еще одной возможности забрать принадлежащие ему вещи. В случае предоставления нового срока думается, указанный период не должен быть продолжительным (например, не более недели). В конце концов если должник два месяца не интересовался своими вещами, вряд ли стоит устанавливать новый продолжительный промежуток времени, который может только отсрочить процедуру реализации имущества и увеличить расходы на его хранение.

Денежные средства, вырученные от реализации имущества должника, используются для погашения расходов по совершению исполнительных действий, применению мер принудительного исполнения. Оставшаяся после этого сумма хранится на депозитном счете подразделения Службы судебных приставов по месту исполнения в течение трех лет, после указанного срока денежные средства зачисляются в федеральный бюджет.

Окончание исполнительного производства происходит после составления акта о выселении (освобождении нежилого помещения, земельного участка). Соответственно, действия по хранению и реализации имущества совершаются уже вне рамок оконченного исполнительного производства.

Вместе с тем, выселение как действие, бывает не только одноэтапным, но и в несколько этапов. Речь идет о выселение – как «переселении» из одного помещения в другое или выселении с предоставлением иного помещения. Несмотря на всю очевидность, термина «переселение» в Российском законодательстве не существует. Эта процедура очень актуальна в настоящее время, так как она применяется в том числе при проведении улучшения жилищных условий граждан, расселения их из аварийного и ветхого жилья или так называемой «реновации».

Выселение должника с предоставлением ему другого жилого помещения фактически состоит из двух действий — освобождение первого помещения и занятие другого. При этом неисполнение должником предписания исполнительного документа главным образом заключается в его нежелании освобождать первое помещение. Безусловно, отказ должника проживать в предоставляемом ему помещении по существу представляет собой его волеизъявление, которое не может быть преодолено применением государственного принуждения. Однако представляется, что при выражении несогласия должника с решением суда в этой части судебный пристав-исполнитель все равно обязан исполнить требования, содержащиеся в исполнительном документе, т.е. вселить должника в другое помещение. Такая позиция основана на двух положениях: во-первых, на общеобязательности вступивших в законную силу судебных решений (ст. 13 ГПК), а во-вторых, на особой социальной значимости и необходимости обеспечения конституционно-закрепленной гарантии права на жилище (ст. 40 Конституции России; ст. 1 ЖК). Соответственно, действия судебного пристава-исполнителя состоят в том, что он «составляет опись находящихся на спорной жилой площади вещей и организует их перевозку в другое жилое помещение».

Следовательно, если суд постановляет выселить лицо из жилого помещения с предоставлением ему другого жилого помещения на условиях заключения договора социального найма, возникает вопрос, имеет ли судебный пристав-исполнитель право и возможность проверить соответствие предоставляемого жилого помещения установленным законодательством условиям. На момент вынесения решения суд может только указать общие признаки жилого помещения, предоставляемого должнику. В частности, к таким условиям относятся следующие: размер жилого помещения должен соответствовать размеру, установленному для вселения граждан в общежитие (ст. 90 ЖК), при этом жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека (ч. 1 ст. 105 ЖК); жилое помещение должно быть пригодно для постоянного проживания в нем людей (отвечать установленным санитарным и техническим правилам, иным требованиям законодательства) (ч. 2 ст. 15 ЖК); жилое помещение предоставляется из числа помещений, находящихся в домах государственного или муниципального жилищного фонда в черте того же населенного пункта, где находится помещение, из которого должник подлежит выселению. При непосредственной реализации (в случаях воспрепятствования должника) такого исполнительного документа приставу надлежит организовать перевозку вещей, принадлежащих должнику, в предоставляемое ему помещение. Расходы на транспортировку относятся к расходам на совершение исполнительных действий.
В реальности, конечно же, второй этап почти никогда не происходит.

Перед непосредственно выселением судебному приставу-исполнителю надлежит удостовериться, является ли помещение, в которое должник должен быть переселен, свободным. Если в помещении находятся третьи лица, возможно несколько вариантов: исполнительное производство может быть окончено на основании п. 3 ч. 1 ст. 47 Закона об исполнительном производстве либо пристав может, отложив исполнительные действия, обратиться в суд с заявлением об изменении способа исполнения исполнительного документа.

ЖК РФ предусмотрено несколько оснований выселения граждан из жилых помещений, а также освобождения нежилых помещений.

Юридическими основаниями выселения выступают конкретные юридические факты, с которыми закон связывает необходимость принудительно освободить занимаемое жилище (вновь вспомним нами уже упоминавшийся конституционный принцип о том, что «никто не может быть произвольно лишен жилища»).

Однако, это уже следующая тема моего повествования о юридических и фактических основаниях выселения граждан из жилых помещений, а также освобождения нежилых помещений.